En el sector inmobiliario peruano, solemos asumir que el Registro es la verdad definitiva. Si el vendedor aparece inscrito en SUNARP, la operación debería ser segura. Sin embargo, la Corte Suprema viene recordándonos que esta premisa tiene límites críticos.
Referencia jurisprudencial
Casación N.º 4088-2017 LIMA — La protección registral del artículo 2014 del Código Civil tiene limitaciones críticas cuando el comprador no ejerce la diligencia debida en la verificación del estado real del inmueble.
El caso
Una empresa en liquidación vendió unidades de vivienda a un matrimonio que confió exclusivamente en la inscripción registral del vendedor. El problema: el inmueble había sido vendido una década atrás a otro adquirente, quien lo poseía de forma pública y continua sin haber inscrito su derecho.
La Corte Suprema anuló la compra. ¿Por qué?
Las cuatro fallas que determinaron la nulidad
- No verificaron la posesión física del inmueble. Los compradores nunca visitaron el predio. De haberlo hecho, habrían encontrado a un tercero ocupándolo de forma notoria. La posesión es publicidad fáctica: ignorarla no excusa al adquirente.
- No revisaron el registro municipal. El reclamante figuraba como contribuyente en la Municipalidad de Santiago de Surco desde el año 2003. Esta información era pública y accesible. Un due diligence básico habría revelado la discrepancia.
- El precio era una señal de alerta. El inmueble se adquirió por $90,000 cuando una década antes se había vendido por $150,000. Una reducción de precio de ese calibre, sin justificación aparente, es un indicador objetivo de riesgo que el comprador diligente no puede ignorar.
- No revisaron el expediente de concurso en Indecopi. En el procedimiento concursal de la empresa vendedora existían solicitudes de exclusión debidamente documentadas. Esta información estaba disponible y no fue verificada.
Principio clave: En el Perú, la publicidad posesoria puede prevalecer sobre la publicidad registral cuando el comprador no ejerce una diligencia razonable. La buena fe registral no es un escudo automático: exige demostrar que se hizo todo lo razonablemente posible para verificar el estado real del bien.
La evolución del due diligence inmobiliario
Este fallo nos obliga a evolucionar desde la revisión de escritorio hacia una verificación integrada, de campo y de información. Un due diligence robusto hoy debe incluir:
- Verificación de ocupación: La constatación de posesión ya no es opcional. Se requiere documentación que acredite el estado de ocupación del inmueble más allá del certificado registral básico.
- Auditoría municipal: El historial de contribuyentes, la ficha catastral actualizada y cualquier carga o afectación municipal deben ser parte del proceso estándar.
- Análisis de precio: Un precio inusualmente favorable no es una ventaja; es un factor que incrementa el riesgo de nulidad. Debe documentarse y justificarse técnicamente.
- Revisión de procedimientos concursales: Cuando el vendedor es una empresa en proceso de liquidación o reestructuración, la revisión del expediente en Indecopi es indispensable.
Reflexión final
La seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias no se construye solo con una búsqueda en SUNARP. Se construye con un proceso de verificación que sea proporcional a la complejidad y al valor de la operación. El Registro es un punto de partida, no un punto de llegada.
En un mercado donde la informalidad posesoria convive con la formalidad registral, el profesional que no incorpore la verificación fáctica a su práctica está asumiendo un riesgo que sus clientes no conocen y que el sistema legal ya no está dispuesto a cubrir.